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Organizaciones objetaron convenio urbanístico aprobado por el Concejo

Organizaciones objetaron convenio urbanístico aprobado por el Concejo

A pesar de las observaciones de organizaciones y especialistas en urbanismo y de las objeciones de la oposición, el bloque del oficialismo aprobó ayer la ratificación del convenio urbanístico entre la Municipalidad de Córdoba y la razón social establecimiento Los Ombúes SRL iniciado por el Departamento Ejecutivo Municipal.

El Grupo de Desarrollo Urbano de la Red Ciudadana Nuestra Córdoba había presentado en una nota, dirigida a los 31 concejales y al Vice intendente Marcelo Cossar, una serie de objeciones a la aprobación del mencionado convenio urbanístico, que vuelve a colocar en el centro del debate a la política de desarrollo urbano y de regulación del uso del suelo que el municipio lleva adelante. Estas observaciones se sumaron a las que habían realizado personal técnico de la propia Dirección de Planeamiento Urbano de la Municipalidad de Córdoba[1] y a las vertidas por el Foro Ambiental Córdoba.
 
La contradicción del convenio con los planes de la ciudad, su falta de precisiones en cuanto al proyecto y, por ende, de claridad en la determinación del beneficio a otorgar por los cordobeses al desarrollista, la vigencia del convenio y el impacto en el entorno que tendría el mismo son algunos de los interrogantes planteados por el Grupo Temático de Desarrollo Urbano de la Red Ciudadana Nuestra Córdoba luego de analizar el convenio.
 
Foto: Prensa Concejo Deliberante
Desde Nuestra Córdoba aclaran que más allá de las observaciones particulares a este proyecto en particular, el problema de fondo radica en que el desarrollo urbano de la ciudad de Córdoba se continúen definiendo mediante la aprobación de convenios urbanísticos que impulsan la aplicación de excepciones a las normas vigentes, si la existencia de un plan de desarrollo o de ordenamiento territorial que los enmarque.
 
En este caso se trata del convenio Los Ombúes, un loteo ubicado sobre la cuenca del arroyo La Cañada de unas 650 hectáreas en la zona oeste suroeste (OSO en la Rosa de los Vientos) de la ciudad, colindante con Malagueño, con nomenclatura municipal de uso de suelo industrial-rural. Walter Formia, el propietario iniciador, solicita el cambio de uso de suelo  industrial-rural a urbano y  propone una subdivisión en grandes lotes que luego podrían ser desarrollados cada uno de ellos con factibilidad de lotes de 360 y 600m2.
 

Los puntos observados

 
Entre las cuestiones que preocupan, figuran muchas de las observaciones realizadas en 2012 a la Ord. 12077, algunas de las que, tal como están presentadas en el convenio, no garantizan el cumplimiento de los objetivos propuestos en la ordenanza de convenios urbanísticos, o no permiten evaluar cabalmente los alcances del convenio. Entre las principales observaciones al proyecto se menciona:
 
1. Contradicción del convenio con los planes de desarrollo de la ciudad: En los motivos expuestos por la Municipalidad de Córdoba en la presentación del convenio, se sostiene que la propuesta tiene concurrencia con los planes, programas, obras y acciones de interés público. Sin embargo, al no existir información pública acerca de dichos planes no es posible evaluar tal concurrencia. Por el contrario, de acuerdo al análisis de los profesionales de la Dirección de Planeamiento Urbano “la localización de la propuesta va en contra de los principios esbozados por el Plan Director de densificación y consolidación de la mancha urbanizada, con el control de la expansión y mitigación de los efectos de la fragmentación urbana”[2].
 
2. Falta de claridad de la intervención propuesta: La exposición del iniciador no explicita con claridad y precisión la intervención propuesta y la relación comparativa entre la aplicación de la normativa vigente y la resultante de la modificación propuesta, en particular lo relacionado a lo regulado para el fraccionamiento, uso y/u ocupación del suelo, y todo otro indicador que permita establecer con precisión el beneficio que se otorgará a la parcela. Es decir, no está clara cuál será la intervención y por tanto resulta imposible establecer con precisión cuál será el beneficio.
 
3. Determinación del beneficio: Se establece que se entiende por beneficio el incremento en la cantidad de lotes resultantes de la urbanización. Según la Comisión de Convenios urbanísticos,  las 50 has. donadas exceden la superficie necesaria para la cantidad de parcelas correspondientes a la participación del beneficio. No obstante, no se consigna ningún cálculo, ni cuántas serían las parcelas posibles hoy, cuántas las resultantes del convenio y cuántas serían las del beneficio, como así tampoco cuántas representarían el 10% del beneficio.
 
4. Contraprestación propuesta: el iniciador propone como contraprestación la donación de 68.7 hectáreas. Se realizaría un boulevard bajo las líneas de alta tensión y un parque en la zona más baja del predio. Se argumenta que la ciudad sumaría un nuevo pulmón verde en un sector que no cuenta con espacios verdes forestados de uso público. Sin embargo, se trataría de una zona rural dedicada a la producción agrícola, alejada de los centros urbanizados que podrían disfrutar del parque.
 
5. Vigencia del convenio: La ordenanza de convenios establece en el artículo 22 que los convenios tendrán un plazo de inicio de ejecución de las acciones acordadas no mayor a dos años, luego de los cuales, si no se ha iniciado la ejecución el Convenio caducará de manera automática. Asimismo, sostiene que los convenios deberán establecer un plazo máximo de finalización de las acciones y las garantías y/o cauciones correspondientes para asegurar el cumplimiento de las obligaciones contraídas.
 
En el convenio en cuestión no se cumple con este artículo ya que en uno de sus párrafos se sostiene “Una vez autorizada dicha modificación normativa, las fracciones de terreno involucradas en el presente convenio urbanístico, como así también las que surjan de las subdivisiones simples posteriores, continuarán con su condición normativa actual hasta tanto el/la propietario/a haga uso de la posibilidad que le otorga el citado convenio, al momento de encarar la ejecución de cada una de las etapas de la urbanización residencial correspondiente. En este caso, el cambio a la nueva condición normativa se efectivizará solamente en la etapa a ejecutar.” De acuerdo a esto, el convenio en estudio no establece plazo máximo de finalización y la modificación normativa debería iniciarse dentro de los 2 años  para la totalidad de las parcelas.
 
5. Impacto socio-ambiental por el cambio de uso del suelo: Por otra parte, al convertir un patrón III (uso industrial compatible), en un patrón con dominante residencial, el interrogante es saber qué pasará con las actividades industriales y rurales colindantes. Al pensarse el beneficio derivado del convenio exclusivamente para las parcelas afectadas y no para un sector urbano, se generan estos inconvenientes. A su vez, no se presentan estudios sobre el impacto que tendría la construcción del loteo sobre la cuenca del arroyo La Cañada.
 
Los  puntos señalados merecen ser evaluados y aclarados antes de la aprobación del presente convenio, de manera tal de asegurar que los objetivos propuestos en la ordenanza de convenios urbanísticos se cumplan. La falta de información precisa sobre el proyecto a realizarse y su relación con  los proyectos de  desarrollo urbano integral  de la ciudad, torna más que necesario el debate y definición colectiva de cuál es el proyecto de ciudad que queremos construir. La resolución de las singularidades establecidas por los convenios urbanísticos no debe seguir condicionado a la ciudad como proyecto colectivo.

 
Foro Ambiental también suma sus observaciones

 
El Foro Ambiental Córdoba también analizó el convenio en cuestión y remarcó que es conceptualmente incorrecto que el convenio plantee como beneficio "colaborar con el mejoramiento de la calidad del aire de la ciudad y la disminución de la polución ambiental, al incorporarse 50 has. de parque, un verdadero pulmón verde..." ya que está proponiendo cambiar 644 has. de uso industrial-rural por 594 has. de uso urbano y más las 50 del futuro parque. En este sentido, el uso urbano necesariamente implicará más emisiones de contaminantes gaseosos por la utilización de vehículos automotores.
 
También se señaló que se sigue incrementando la mancha urbana, en este caso hacia un lugar desprovisto de servicios, lo cual es un despropósito que no tendría coincidencia con el Plan Director, expresan desde esta asociación civil sin fines de lucro.
 
A su vez, destacan que no se ha previsto en absoluto una planificación de orden geológico, relacionada con las escorrentías naturales del lugar. Atento a la existencia de una carta geomorfológica para la ciudad[3], la misma debe ser tenida en cuenta para evitar la urbanización de lugares inundables.
 
Por otra parte, señalan también otros interrogantes: ¿Por dónde van a entrar los vehículos y por dónde van a salir?, ¿Cómo se conectarán con la traza actual y cuál es la infraestructura necesaria para la conexión?, ¿Con qué criterio fijan como altura máxima de construcción a los 10,5 metros de altura? ¿Se ha evaluado el riesgo de accidente aéreo por su cercanía a la Escuela de Aviación Militar y a FaDeA? ¿Cuánto dinero quedará para la Municipalidad de Córdoba, cuándo y cómo será el pago?

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