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Informes | No culpes a la lluvía... son decisiones

Reflexión de las problemáticas de desarrollo urbano

“La Cañada, una línea de agua que une y divide la ciudad al mismo tiempo que recluta a lo largo de su curso el más completo muestrario de misterios que esconde la Nueva Andalucía. Cómo me gustaría navegarla panza arriba sobre una goma de tractor.” D. Salzano

Introducción

A veces olvidamos que La Cañada no es solo un paseo icónico del centro de la ciudad sino que es un arroyo, un curso de agua de 28 km, parte de “un sistema capaz de generar crecientes repentinas y muy voluminosas, consecuencia de la combinación de una serie de factores geográficos y climáticos”. 

El año nuevo 2024 nos sorprendió con un gran socavón en Av. Vélez Sarsfield, en el viejo cauce del arroyo, pocos días después con otra lluvia, La Cañada desbordó.

Hoy se presentan estos eventos “sorprendentes” con una lluvia de entre 75 y 140 mm, pero detrás de ellos hay muchos años de malas decisiones, en este informe se presentan las urbanizaciones habilitadas en los últimos 15 años sobre la cuenca del arroyo La Cañada dentro del ejido municipal de la ciudad de Córdoba.

 

 

La Cañada

La Cañada no es solo un paseo icónico urbano, es un arroyo, un curso de agua de 28 km que forma parte de la denominada cuenca La Lagunilla-La Cañada, caracterizada como “un sistema capaz de generar crecientes repentinas y muy voluminosas, consecuencia de la combinación de una serie de factores geográficos y climáticos” que se
han sucedido a través de la historia.

Los registros de crecidas excepcionales por los daños ocasionados en la ciudad señalan las ocurridas en 1622, 1623, 1628, 1671 y 1733. Tras el evento de 1671 se construye el calicanto, luego, los aluviones 1890 y 1911 y la crecida del 15 de enero de 1939 con muertes y graves daños materiales. Esta última impulsa la decisión definitiva de la sistematización ejecutada entre 1942 y 1948. Entre varias opciones se decide el ensanche del cauce una capacidad suficiente para las máximas crecidas previsibles sin que las inversiones fueran demasiado grandes. Ese canal se dimensiona para evacuar una cantidad de agua llovida del doble del volumen del fenómeno de enero de 1939, el mayor registrado hasta ese momento (Fusco,2020), y se diseña el recorrido, “rectificando” algunos tramos del cauce natural, uno de ellos, justamente atraviesa los terrenos de el denominado “El Pocito”.

El Pocito

Esos terrenos fueron el asentamiento de la Villa el Pocito hasta 1998, año en que fue desalojada (Mestre), ahí quedó el baldío hasta que se vendió en 2006 (de la Sota) a precio vil a un ex funcionario de ambos gobiernos, Porta. A fines de 2017, habiendo comprado Salim a Porta la sociedad Trium SA, se constituye el “Fideicomiso en Garantía El Pocito” 1

A principios de 2018, se anunció un “desarrollo de usos mixtos” como lo presentan hoy: Pocito Social Life. Este emprendimiento inmobiliario, aunque lo hubiera ameritado, no fue tratada
como un Convenio Urbanístico (Ord. 12077) probablemente fue autorizado en el marco del artículo 25 de la ordenanza 8.256 (redistribución de la capacidad constructiva considerando la atipicidad de la parcela) porque, según explicó a InfoNegocios un exfuncionario municipal "es un terreno atípico, incluso con el trazado de calles en su interior, y con sectores que se rigen por la ordenanza 8.256 y otros por la 8.257, que se encargan de regular las diversas formas de ocupación del suelo conforme a las actividades en él desarrolladas y dentro del ámbito del éjido municipal de la Ciudad de Córdoba". Esta “excepción “ se hizo por aquel entonces a cambio de $39,516,529 (2018) que fueron destinados a “mejoras” en el Parque Sarmiento.

Pero... “El pocito”, además de un megaemprendimiento es el cauce natural del arroyo, esperamos que se haya considerado eso en su diseño estructural y que haya sido calculado con mayor previsibilidad que la contención colapsada, teniendo en cuenta que el emprendimiento se ubica EN el viejo cauce de un arroyo (aunque esto no está siquiera mencionado en el aviso de Proyecto presentado en la Secretaría de Ambiente en junio 2021, donde dice que “El proyecto se encuentra a unos 200 m. aproximadamente del Arroyo La Cañada”), ojalá la estructura se sostenga y no se le inunden las cocheras subterráneas.

El arroyo y la cuenca

El arroyo La Cañada tiene un recorrido de aproximadamente 28 km, nace en la Lagunilla atraviesa la ciudad de Córdoba y desemboca en el Río Suquía, solo sus últimos casi 4 km se encuentran canalizados en su trayecto por el centro de la ciudad de Córdoba. Su cuenca de aporte alcanza aproximadamente unos 240 km2 (Fig. 4).

Barzola2 en su diagnóstico identifica, evalúa y analiza aspectos ambientales que le  permiten distinguir el crecimiento urbano como principal agente que afecta las condiciones ambientales dentro de la cuenca con incrementos de caudal y de escorrentía superficial y estima el comportamiento de la cuenca cuantificando esta influencia.

Los expertos coinciden en que la reducción de la cobertura vegetal, la impermeabilización del suelo, la pérdida de capacidad de infiltración, las alteraciones en las escorrentías y el drenaje natural debido a la urbanización “descontrolada” sin la adecuada planificación territorial sin considerar impactos ambientales y sin la previsión y ejecución de las obras necesarias y suficientes.

Coinciden también en el pronóstico, en que este evento fue solo una advertencia, si la cantidad de agua caída no fue excepcional ya que “es esperable en esta época del año”y generó estos efectos, en un proceso de Cambio climático “esto puede pasar a mayores”,“esto puede ser grave en 5 años”, “Si se sigue construyendo sin tener en cuenta las variables ambientales, la ciudad se va a inundar”3 y proponen soluciones haciendo énfasis no solo en la previsión de un sistema de desagûes (obra gris) sino fundamentalmente en Planificación para la toma de decisiones políticas de urbanización, considerando los
servicios ecosistémicos y los impactos, incorporando conceptos como infraestructura verde para regular las escorrentías (retener, ralentizar, infiltrar), procurando mayor y mejor cobertura de espacios verdes, forestación, aumento de las áreas de reserva en relación a los cursos de agua,

Desde el municipio se piensa en revisar las normativas y las exigencias a los “desarrolladores” con esta mirada y reforzar los controles para hacer efectivo su cumplimiento.

El crecimiento

Ya no estamos hablando de la misma ciudad sobre la que se diseñó en 1942, tampoco es el mismo clima.

Se suele decir que La Ciudad “ha crecido”, “se ha extendido” como si fuera un sujeto con vida propia cuando la realidad es que esos fenómenos se deben a decisiones de Política Pública Urbana tomadas por funcionarios a través de las diferentes gestiones en un marco de gran discrecionalidad, facilitadas muchas de ellas por la Cláusula de Gobernabilidad, que le otorga la mayoría automática al oficialismo  en el Concejo Deliberante.

Así es como se habilitaron las urbanizaciones que ocupan toda la cuenca dentro del ejido de la Ciudad de Córdoba mediante concertaciones, convenios urbanisticos y otros muchos acuerdos amparados por los resquicios de discrecionalidad de las normas vigentes.

Concertaciones y convenios

  1. Sobre el arroyo La Cañada antes de salir de la circunvalación había una vasta área con uso de suelo restringido a Reserva Verde Futuro Parque Urbano4, que fue habilitado5 a ser ocupado como Urbanización Residencial Especial- URE (countries) en 2006 y luego mediante concertación público privada (11/07/2008) se autoriza6 a EDISUR a loteos de 250/360 m2 con el consecuente incremento de impermeabilización del suelo.
  2. A partir de la Ordenanza de Convenios Urbanísticos (12077/12) desde septiembre de 2012 el daño se disparó. De los 54 Convenios aprobados7 , 5 se ubican sobre la cuenca de La Cañada:

Totalizando hasta la fecha más de 1500 has habilitadas para construcción residencial de baja densidad en lotes de 250 a 600 m2, con el correspondiente trazado vial pavimentado. Cerca de 8 millones de m2 de potencialidad constructiva.

La red vial se estima según se expresa en algunos Convenios un “porcentaje promedio de incidencia general de superficie de calles (25% estimada para loteo en parcelas de
superficie mínima de 360m2)” 25%=375 has

La Superficie Urbanizable residencial (SUR) el 75% = 1125 has

Espacios Verdes 15% de SUR 168 has

Superficie a parcelar 956 has. las que según el patrón otorgado predominante, H1 (Ord.8256) permite FOS 0.7=670 has.

Esto implica la potencial impermeabilización de aproximadamente 1170 has.

Además, fuera del ejido pero dentro de la cuenca, Barzola identifica otros actores como los grupos inmobiliarios detrás de los emprendimientos Valle del golf (Euromayor), Causana (Mi tierra), Estación del Carmen (Mi tierra), Tejas IV (REGAM), Las Cañitas (JB Srur), Siete Soles (Brandolini y asociados) y las canteras Holcim, autorizados por otros municipios.

Ordenanza 13131/21 “la mancha urbana”

En marzo del año 2021 se aprueba la Ordenanza 131318 “Bases para el Plan de Ordenamiento del Área Intermedia y Periférica de la Ciudad de Córdoba” con el objetivo,
según sus autores de frenar el crecimiento de la “mancha urbana”. Sin embargo en esta ordenanza además de los distintos patrones residenciales ya existentes, agrega una categoría Urbanización Diferida (áreas cuya urbanización queda postergada) sin especificar plazos. Hubiéramos imaginado que pasaría mucho tiempo hasta que esta urbanización sucediera pero de los 23 (veintitrés) Convenios Urbanísticos
aprobados por la última gestión en 2022 y 2023 (posterior a la sanción de la Ordenanza), 9 (nueve) están ubicados en Áreas de Urbanización Diferida. Podríamos asegurar entonces
que se difieren hasta que alguien lo pida.

Considerando entonces las habilitaciones otorgadas mediante Concertaciones, Convenios Urbanísticos y las áreas previstas para urbanizar “en diferido” vemos la voluntad de ocupar toda la porción de la cuenca dentro del ejido9 .

Impacto ambiental

En los casos habilitados mediante la Ord. 12077/12 de Convenios Urbanísticos, durante su tratamiento en el Concejo Deliberante se argumentó que los impactos ambientales se evaluarían “después” proyecto a proyecto, violando el artículo 8 de la 12077 que especifica que “La Autoridad de Aplicación deberá tener especialmente en consideración el impacto socio ambiental de la intervención propuesta, conforme a la normativa en la materia tanto de orden Municipal, Provincial y Nacional”.

Provincia de Córdoba . Ley 10208

Solo se encuentra a la fecha publicado en la página de la Secretaría de Ambiente sobre estos proyectos (Convenios Urbanísticos en la cuenca de La Cañada) un proceso de Evaluación de Impacto Ambiental (EIA) con Audiencia Pública (AP)

Proyecto “Loteo DOCTA - Urbanización Inteligente Etapa 1 y 2”, la que comprende los Macrolotes A y B , Es decir que la Licencia Ambiental obtenida es SOLO para dichos Lotes 39 ha . 9.277 m2. Dicha AP del 23 de febrero de 2016 fue “convenientemente” convocada en vacaciones, en la Localidad de Malagueño, aunque la mayor superficie del
loteo pertenecía a la Ciudad de Córdoba.

A pesar de que la licencia ambiental obtenida era solo para 39 has, luego de eso se aprobaron otros loteos según puede verse a la fecha en IDECOR:

  • Macrolote C (34-02-002-001) 25 has 9274m2 - 421 viviendas RESOLUCIÓN 0306-04/07/19
  • Macrolote D (34-02-009-001) 39 has 6890 m2- 717 viviendas - RESOLUCIÓN 0306-04/07/19
  • Macrolote V Loteo Nobu, DAKOTA (34- 02-002-006)- 215 lotes
  • Y la Municipalidad emitió además dos Declaraciones de Impacto Ambiental :
    ➔ Macrolote E (34-02-008) 16 has 7752m2 -306 lotes - DIA N° 1539 A - 03 de Mayo de 2023
    ➔ Macrolote F (34-12-003-00) 18 has 6768m2 - 306 lotes

Y en la página web de las “desarrollista” aparecen más “etapas” a la venta o ya vendidas.  La cuestión es si estos nuevos loteos aprobados (y vendidos) han cumplimentado
con las Normativas vigentes para obtener la Licencia Ambiental y la aprobación municipal o si presentan condiciones de ILEGALIDAD.

Además ya fuera del ejido de la Ciudad de Córdoba, en la Secretaría de Ambiente de la Provincia se publica otro procedimiento en noviembre 2017 para un loteo, parte del 10 mismo emprendimiento pero en el ejido de Malagueño, el loteo “Lomas de Docta”, Foro Ambiental señaló en ese momento cinco irregularidades graves , principalmente que no se presentó estudio hidrológico, pero sí un Masterplan en donde se prevén lotes en casi todo el predio, sin ninguna laguna de retención. No se encuentra en la Información publicada por Ambiente de la Provincia, nada referido a los loteos de EDISUR y Coop. Horizonte.

Referencias 

1 (BO 3_Secc_12122017)

2 Propuesta de línea de base ambiental para la cuenca del Arroyo La Cañada, Córdoba.

3 Arq. Suárez “Expertos en ciudades: ¿cómo podría Córdoba volverse más sustentable y menos inundable? “La Voz del Interior, 29 de enero de 2024"

4 Era un área reservada para el Parque del Sur, parte de un sistema de grandes parques urbanos periféricos propuestos en el Esquema de Ordenamiento Urbano (EDOU) de 1973. ( Carballo, Plazas de Cercanía y Pequeña Escala en Córdoba)

5 de Reserva Verde a URE (2006) 33 has. aprox; de Reserva Verde a H1 directo. 46 has. aprox- "No se encuentran datos exactos de cuántas hectáreas estaban en la norma vigente como categoría Reserva Verde , solo sabemos que 33 has habían ya obtenido la factibilidad de URE y otras 46 fueron cambiadas de manera directa y ahí es donde aparece la sospecha de corrupción que da origen a la Nota de Olga Riutort_ .http://archivo.lavoz.com.ar/nota.asp?nota_id=444418 

6 2007-2011: Gestión Giacomino, Secretario de Desarrollo Urbano D. Rey , Subsecretario de Planeamiento Urbano y Desarrollo
Económico J. L. Ferrero

7 2012-2015: Gestión Mestre; Secretario de Desarrollo Urbano : Ing. M. De Juan; Subsecretaria de Planeamiento Urbano- Subsecretario: Arq. Héctor José Di Forte; Director de Planeamiento Urbano: Ing. José Ernesto Calviño; subdirectora de Planeamiento Urbano: M. P. Monguillot; Secretario de Planeamiento y Desarrollo Estratégico: Arq. J. D. Giunta (promotor
de la ordenanza)

2016-2019: Gestión Mestre, Secretario de Planeamiento e Infraestructura: ing. O. Gastaldi , Subsecretaría de Planeamiento: Arq. L. Gómez, Director de Planeamiento Urbano: Arq. Santiago Pablo Giunta; Subdirectora de Planeamiento Urbano: Arq. M. P. Monguillot

2020-2023 Gestión Llaryora, firma delegada al Secretario de Desarrollo Urbano: Arq. D. Rey. Subsecretario de Planeamiento: Arq. Rebord; Directora de Planeamiento Urbano: Arq. Filippi; - Subdirectora de Planeamiento Urbano: Arq. Moyano Carranza y Sandgarten.

8 https://servicios2.cordoba.gov.ar/DigestoWeb/Page/Documento.aspx?Nro=76768
9 Base: Mapa de Convenios Urbanísticos Córdoba

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