Nuestra Córdoba ante la modificación de normas de ocupación del suelo

La discusión sobre la reforma de las normativas sobre ocupación del suelo representa una invalorable oportunidad para avanzar en el diseño de un Plan de Ordenamiento Urbano Ambiental, que se articule con los lineamientos propuestos por el Instituto de Planificación del Área Metropolitana de la provincia. En el peor de los casos, si persiste el interés del Departamento Ejecutivo Municipal de avanzar sin un plan, sería al menos deseable la unificación del cuerpo normativo en un único digesto que incluya las ordenanzas de ocupación, fraccionamiento y usos del suelo, con las de preservación de patrimonio, obras complementarias y convenios urbanísticos.

Un tema tan importante para el desarrollo y la planificación de la ciudad debería ser abierto a la mayor cantidad posible de organizaciones, ONG, cámaras empresarias y productivas, colegios profesionales, centros vecinales, investigadores y académicos que pudieran estar interesados por el tema, para que en plazos razonables, pero sin apuros políticos, puedan aportar a una mejor norma que impactará en la ciudad y la calidad de vida de sus habitantes. 

Asimismo, se plantea la incorporación de consideraciones sobre la perspectiva metropolitana, el soporte natural y productivo, la conservación del suelo rural y periurbano para la producción de alimentos y como fuelle verde, la infraestructura de servicios, el abastecimiento general de agua potable y su distribución, los desagües cloacales y tratamiento de efluentes, el sistema de desagües pluviales, el espacio público, los espacios verdes públicos, la disponibilidad de tierras públicas, la inclusión y la equidad socio espacial, el hábitat social, los equipamientos comunitarios, el patrimonio arquitectónico y urbanístico y la movilidad y conectividad.

Desde Nuestra Córdoba se han señalado también otras consideraciones claves a fin de que el proyecto adopte una impronta clara en favor de una ciudad justa, inclusiva, sostenible e integrada, que se detallan a continuación.

Mecanismos de control. El cuerpo del proyecto de modificación de la ordenanza N° 8256 no incluye mecanismos de control, ni establece vinculación con el Consejo Consultivo de IPLAM, ni con el Consejo Asesor en Patrimonio.
Demanda y crecimiento poblacional. Las curvas de crecimiento poblacional muestran una tendencia a la estabilización de la población del departamento Capital, e incluso, algunos estudios señalan tendencia a la expulsión de población. De confirmarse esta tendencia, no sería urgente, ni necesario, la expansión de la mancha urbanizada, ni la densificación del área intermedia a costa de la calidad de prestación de los servicios actuales.
Los datos censales indican además, la existencia de unidades de vivienda ociosa (ver Indicadores Ciudadanos Nuestra Córdoba 2011), por lo que es posible discutir la pertinencia de centrar el problema normativo en la demanda habitacional, y quizá, redireccionarlo hacia otras demandas (dotaciones, infraestructuras, conectividad, segregación socio espacial, movilidad, entre otras).

Conjuntos Inmobiliarios. La regulación que plantea la norma para del tamaño máximo predial constituye un avance ya que los emprendimientos inmobiliarios de gran tamaño existentes producen barreras a la conectividad y continuidad de la trama urbana, obstaculizan el acceso al entorno inmediato y a otras áreas de la ciudad en su conjunto. Sería aún más auspicioso alentar la supresión de alambrados y el cumplimiento de la ordenanza de fraccionamiento que establece se debe asegurar la conectividad vial.
Ante ello, es imperativo que el Municipio se aboque al efectivo control de barrios aprobados como abiertos que son sistemáticamente cerrados y/o vendidos como tales, constituyéndose en ghettos que no permiten la conectividad y que a su vez, hacen un uso privado de los espacios públicos aprobados por el propio Municipio, excluyendo a los ciudadanos que no habitan dichas urbanizaciones.

Áreas vacantes. Es de suma importancia actuar y potenciar las infraestructuras faltantes, áreas y barrios con suelo vacante aún no ocupado en su conjunto y en las zonas de Urbanización Prioritaria. Se puede afirmar que en la ciudad de Córdoba, existen no menos de 1.300 has. de suelo vacante, disponible en esas zonas, lo que hace necesario formular políticas públicas relacionadas al mercado del suelo urbano y establecer reglas claras como mecanismos operacionales.
Capacidad de carga de los servicios. Se coincide con el criterio de la reforma para densificar áreas peri-centrales con servicios, pero es imprescindible analizar y diagnosticar con precisión la capacidad de carga de la infraestructura existente, tanto de la red cloacal, desagües, también la movilidad y sus impactos en el tránsito, como así también los equipamientos públicos necesarios en educación, salud, espacios verdes. 

Impactos. Es imprescindible considerar el impacto en los precios del suelo y modalidades para la captación de plusvalor obtenido por la acción del Estado y el destino del mismo. También debería ser evaluada la reforma en términos de impacto ambiental.

Foto: Archivo La Voz del Interior